不動産開発

仕入れて、手を入れて、渡す

不動産開発では、会社がまず土地や古いビルを仕入れる。そこにマンションや戸建てを建てたり、古い建物を直したりして、買う人や投資家に売る。仕入れた土地の値段と、建てる工事の費用が原価になり、売った値段との差が利益になる。例えば土地と工事に合わせて80億円かけ、100億円で売れれば、20億円が粗利になる。

売上が立つのは、契約を結んだ時ではなく、建物が完成して買う人に引き渡した時だ。仕入れから引き渡しまでは何年もかかることがあり、その間、仕入れた土地や建てかけの建物は「販売用不動産」として会社の手元にある。だから、ある期に大きな物件の引き渡しが重なると売上が大きく出て、次の期に引き渡しが少ないと小さくなる。

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どんな会社で効くか

分譲マンションや戸建てを売る会社で効く。コーセーアールイーは福岡都市圏の用地を仕入れて分譲し、用地の値段と資材や工事の値段が原価を決め、引き渡した期に売上が立つ。AMGホールディングスは分譲マンションと戸建分譲住宅の販売が柱で、分譲した建物の管理と保守点検も受け託す。

古い建物を直して売る会社でも同じ流れになる。トーセイは古いビルや住宅を仕入れ、直す工事の中身が売る時の値段を決め、引き渡した期に売上が立つ。霞ヶ関キャピタルは仕入れた用地に開発の企画を付けて価値を高め、その用地を開発投資家に売る。用地を持つのは企画の期間だけで、工事や入居付けのリスクは開発投資家が引き継ぐ。

• 会社図鑑コーセーアールイー（3246）
• 会社図鑑トーセイ（8923）
• 会社図鑑霞ヶ関キャピタル（3498）

決算で出てくる言葉

「引き渡し戸数」は、その期に買う人へ渡したマンションや戸建ての数で、売上の大きさに直結する。「販売用不動産」「仕掛販売用不動産」は、売るために持っている土地や建物で、これから売上になる元だ。「契約済み」は、売る契約を結んだがまだ引き渡していない物件を指す。

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