霞ヶ関キャピタル（3498）

事業の中身

報告する事業は不動産コンサルティング事業の一つで、不動産投資に関わるコンサルティングやマネジメント、収益を生む不動産の開発を行う。取り組む分野は四つある。ホテル事業では多人数向けのホテルを開発し、自社グループのブランドとしてfav、FAV LUX、edit x seven、seven x seven、カルチャービジネスホテルのBASE LAYER HOTELを全国で展開する。サービスを絞り込んで運営を効率にした収益の形をとる。会社がスポンサーとなるホテルのリート投資法人が上場し、物件の管理と運営で資産価値を保つ運用の段階に入った。

物流事業では賃貸型の冷凍冷蔵倉庫を主に開発し、冷凍の自動倉庫にも取り組む。開発の地域を広げ、マレーシアのクアラルンプールから東南アジアへも出ている。ヘルスケア事業では、病院と自宅の中間にあたるホスピス住宅を開発し、運営まで一貫して行う。海外事業はアラブ首長国連邦のドバイが中心で、現地法人がレジデンスの物件を取得して売り、共同のパートナーと開発にも入った。

• 業界図鑑不動産の会社は、何で稼いでいる？
• 業界図鑑物流の会社は、何で稼いでいる？

誰に売る

客は、企画の付いた用地を買い取って開発を担う開発投資家と、完成した物件を長く持つ不動産投資家だ。自社が運営するホテルに泊まる人、冷凍冷蔵倉庫を借りる企業、ホスピス住宅で暮らす人も相手になる。

業績5年

2025年8月期の売上高は965億円、営業利益は189億円、親会社株主に帰属する当期純利益は103億円。

2021年8月期から2025年8月期までの5期で、売上高は575%増えた。

営業利益率の推移

売上高に対する営業利益の割合は、2025年8月期が19.6%、2024年8月期が12.9%。100円売っていくら本業の利益が残るかの目安で、この率が高いほど値下げや不況に耐えやすい。

他の会社と比べると

営業利益率19.6%は、図鑑にある「不動産・住宅」の会社134社の中で上から19番目。中央値は9.4%で、高い方。

売上の伸び+575%は、上から3番目。中央値は+40%で、高い方。

従業員1人あたりの売上13,274万円は、上から56番目。中央値は11,951万円で、真ん中あたり。

売上の大きさは、134社の中で上から24番目。中央値は281億円。

比べた相手は、大和ハウス・三井不動産・三菱地所・東急不動産・住友不動産・野村不動産・ヒューリック・東京建物・レオパレス21・スターツ・GA technologies・MIRARTHホールディングス・カチタス・コスモスイニシア・FJネクスト・フージャース・フジ住宅・エスコン・穴吹興産・エスリード・サンフロンティア不動産・TKP・三重交通グループ・ランドネット・トーセイ・いちご・明和地所・日神グループ・ディア・ライフ・地主・ジェイ・エス・ビー・グローバル・リンク・マネジメント・AVANTIA・スター・マイカ・ムゲンエステート・ADワークスグループ・And Do・JPMC・ミガロホールディングス・グッドコムアセット・グランディハウス・アンビションDX・property technologies・平和不動産・アールプランナー・LAホールディングス・ロードスターキャピタル・ファースト住建・和田興産・青山財産ネットワークス・片倉工業・大英産業・セントラル総合開発・クリアル・ビーロット・コロンビア・ワークス・アグレ都市デザイン・空港施設・REVOLUTION・アーバネットコーポレーション・SRE・フェイスネットワーク・AMGホールディングス・ゴールドクレスト・明豊エンタープライズ・ヨシコン・毎日コムネット・エリアリンク・GLC GROUP・robot home・ランディックス・サンセイランディック・エストラスト・プロパスト・京阪神ビルディング・セレコーポレーション・イノベーションホールディングス・ファーストブラザーズ・ランドビジネス・ヤマイチエステート・パラカ・フォーライフ・ホームポジション・JALCOホールディングス・ビジネス・ワンホールディングス・ハウスフリーダム・テーオーシー・ウェルス・マネジメント・ウィル・アズ企画設計・アズーム・アズマハウス・香陵住販・長栄・コーセーアールイー・リアルゲイト・fantasista・サンネクスタ・デュアルタップ・フィル・カンパニー・ストライダーズ・AlbaLink・日本システムバンク・東武住販・シーラホールディングス・エリッツホールディングス・ファンドクリエーション・山忠・ツクルバ・エムティジェネックス・ASIAN STAR・センチュリー21・ジャパン・ダイトウボウ・ストレージ王・日本グランデ・フォーバル・リアルストレート・マーチャント・バンカーズ・グランディーズ・アールエイジ・マリオン・誠建設工業・ランド・ハッチ・ワーク・ククレブ・アドバイザーズ・キムラタン・エリアクエスト・パルマ・北浜キャピタルパートナーズ・トライアイズ・イントランス・エスポア・宮越ホールディングス・RISE。

比べる相手は、この図鑑に載っている同じ業界の会社。会社が増えるほど、位置は正確になる。

• 会社図鑑大和ハウス工業（1925）
• 会社図鑑三井不動産（8801）
• 会社図鑑三菱地所（8802）
• 会社図鑑東急不動産ホールディングス（3289）
• 会社図鑑住友不動産（8830）
• 会社図鑑野村不動産ホールディングス（3231）
• 会社図鑑ヒューリック（3003）
• 会社図鑑東京建物（8804）
• 会社図鑑レオパレス21（8848）
• 会社図鑑スターツコーポレーション（8850）
• 会社図鑑GA technologies（3491）
• 会社図鑑MIRARTHホールディングス（8897）

100円売ると、どこへ行く

2025年8月期の売上高を100円とすると、費用に80円が出ていき、営業利益として20円が残る。そこから税金や利子などを払った後の親会社株主に帰属する当期純利益が11円。

会社の大きさ

連結の従業員数は727人。本社は千代田区霞が関３丁目２番。決算期は8月。売上高を従業員数で割ると、1人あたり13,274万円になる。

何に左右される

収益のポイントは四つある。仕入れた用地に開発の企画を付けて価値を高め、その用地を開発投資家に売った時の土地の売却益。開発投資家が進める開発の工事や入居付けをまとめて管理するプロジェクトマネジメントの報酬。開発投資家が物件を不動産投資家に売った利益が目標を超えた時に受け取る成功報酬。そして不動産投資家から任される運用のアセットマネジメント報酬だ。

用地を持つのは企画の期間だけで、工事や入居付けのリスクは引き継いだ開発投資家が、完成した後の運営のリスクは不動産投資家が負う。ただしファンドへ匿名組合として出資する場合は、その一部を自社も負う。ホテルやホスピス住宅は運営まで担うので、施設の使われ方も収入に効く。

• 指標図鑑訪日客数は、どう動いている？

この会社の技術

土地を仕入れて開発の企画を付け、企画の段階・工事の段階・運用の段階で持ち主を入れ替えながら、各段階で報酬を受け取る仕組み。売買では不動産鑑定士や宅地建物取引士の資格を持つ役職員が調査を行い、自社が組成するファンドへ売る時は外部の鑑定評価と弁護士の意見を取り入れる。

この会社を読む言葉

• デューデリジェンス：買う前に対象の中身やリスクを調べること
• リート：多くの投資家から資金を集めて不動産に投資し、賃料を配る仕組み
• 匿名組合出資：名前を表に出さずに事業へ出資し、その事業の損益を分け合う形