住友不動産（8830）

事業の中身

東京のオフィスビルを自社で持ち続け、賃料が利益の大部分を占める不動産会社だ。開発した物件を売らずに持つ方針で、マンションの分譲、注文住宅、リフォームもある。

借入が多く、金利が効く。

• 業界図鑑不動産の会社は、何で稼いでいる？

誰に売る

客はオフィスのテナント、マンションを買う個人、注文住宅とリフォームの個人、仲介の個人だ。

業績5年

2026年3月期の売上高は1.1兆円、営業利益は2,992億円、親会社株主に帰属する当期純利益は2,125億円。

2022年3月期から2026年3月期までの5期で、売上高は13%増えた。

営業利益率の推移

売上高に対する営業利益の割合は、2026年3月期が28.3%、2025年3月期が26.8%。100円売っていくら本業の利益が残るかの目安で、この率が高いほど値下げや不況に耐えやすい。

他の会社と比べると

営業利益率28.3%は、図鑑にある「不動産・住宅」の会社154社の中で上から7番目。中央値は9.4%で、高い方。

売上の伸び+13%は、上から103番目。中央値は+39%で、真ん中あたり。

従業員1人あたりの売上7,494万円は、上から105番目。中央値は11,951万円で、真ん中あたり。

売上の大きさは、154社の中で上から5番目。中央値は281億円。

比べる相手は、この図鑑に載っている同じ業界の会社。会社が増えるほど、位置は正確になる。

• 会社図鑑大和ハウス工業（1925）
• 会社図鑑三井不動産（8801）
• 会社図鑑三菱地所（8802）
• 会社図鑑東急不動産ホールディングス（3289）
• 会社図鑑野村不動産ホールディングス（3231）
• 会社図鑑ヒューリック（3003）
• 会社図鑑東京建物（8804）
• 会社図鑑イオンモール（非上場）
• 会社図鑑レオパレス21（8848）
• 会社図鑑森ビル（非上場）
• 会社図鑑日鉄興和不動産（非上場）
• 会社図鑑スターツコーポレーション（8850）

100円売ると、どこへ行く

2026年3月期の売上高を100円とすると、費用に72円が出ていき、営業利益として28円が残る。そこから税金や利子などを払った後の親会社株主に帰属する当期純利益が20円。

会社の大きさ

連結の従業員数は14,116人。本社は新宿区西新宿２－４－１。決算期は3月。売上高を従業員数で割ると、1人あたり7,494万円になる。

何に左右される

東京の需要がオフィスの空室と賃料を決め、借入が多いので金利が効く。マンションの販売は年ごとに振れる。

建築費の上昇が開発と住宅のコストに乗り、金利と所得が注文住宅とリフォームの需要を動かす。

• 仕組み図鑑金利が上がると、家賃はどうなる？

この会社の技術

建てたビルを持ち続けて賃料を積み上げ、その資産を担保に次のビルを建てる循環。

この会社を読む言葉

• 空室率：貸せる面積のうち空いている割合
• 分譲：マンションを一戸ずつ売ること
• 賃貸事業：ビルを貸して賃料を得る事業