住友不動産（8830）

事業の中身

東京のオフィスビルを自社で持ち続け、賃料が利益の大部分を占める不動産会社だ。開発した物件を売らずに持つ方針で、マンションの分譲、注文住宅、リフォームもある。

借入が多く、金利が効く。

• 業界図鑑不動産の会社は、何で稼いでいる？

誰に売る

客はオフィスのテナント、マンションを買う個人、注文住宅とリフォームの個人、仲介の個人だ。

業績5年

2026年3月期の売上高は1.1兆円、営業利益は2,992億円、当期純利益は2,125億円。

2022年3月期から2026年3月期までの5期で、売上高は13%増えた。

営業利益率の推移

売上高に対する営業利益の割合は、2026年3月期が28.3%、2025年3月期が26.8%。100円売っていくら本業の利益が残るかの目安で、この率が高いほど値下げや不況に耐えやすい。

他の会社と比べると

営業利益率28.3%は、図鑑にある「不動産・住宅」の会社8社の中で上から1番目。中央値は16.8%で、高い方。

売上の伸び+13%は、上から8番目。中央値は+29%で、低い方。

従業員1人あたりの売上7,494万円は、上から7番目。中央値は10,093万円で、低い方。

売上の大きさは、8社の中で上から5番目。中央値は1.2兆円。

比べた相手は、大和ハウス・三井不動産・三菱地所・東急不動産・野村不動産・ヒューリック・東京建物。

比べる相手は、この図鑑に載っている同じ業界の会社。会社が増えるほど、位置は正確になる。

• 会社図鑑大和ハウス工業（1925）
• 会社図鑑三井不動産（8801）
• 会社図鑑三菱地所（8802）
• 会社図鑑東急不動産ホールディングス（3289）
• 会社図鑑野村不動産ホールディングス（3231）
• 会社図鑑ヒューリック（3003）
• 会社図鑑東京建物（8804）

100円売ると、どこへ行く

2026年3月期の売上高を100円とすると、費用に72円が出ていき、営業利益として28円が残る。そこから税金や利子などを払った後の当期純利益が20円。

会社の大きさ

連結の従業員数は14,116人。本社は東京都。決算期は3月。売上高を従業員数で割ると、1人あたり7,494万円になる。

何に左右される

東京の需要がオフィスの空室と賃料を決め、借入が多いので金利が効く。マンションの販売は年ごとに振れる。

建築費の上昇が開発と住宅のコストに乗り、金利と所得が注文住宅とリフォームの需要を動かす。

• 仕組み図鑑金利が上がると、家賃はどうなる？

この会社の技術

建てたビルを持ち続けて賃料を積み上げ、その資産を担保に次のビルを建てる循環。

この会社を読む言葉

• 空室率：貸せる面積のうち空いている割合
• 分譲：マンションを一戸ずつ売ること
• 賃貸事業：ビルを貸して賃料を得る事業