トーセイ（8923）

事業の中身

報告する事業は六つある。不動産再生事業では、価値が落ちたオフィスビルや商業施設、賃貸マンションを取得し、その場所の特徴と借り手のニーズに合わせたバリューアッププランを立てて手を入れ、再生した不動産として投資家や不動産ファンド、自分で使う事業会社に売る。取得の手立ては現物の売買だけでなく、不動産を持つ会社をM&Aで買って中の不動産を得る形や、不動産を担保にした債権の権利を調整して得る形もある。一棟の収益マンションを取得して共用部と専有部を直し、分譲として個人に売るRestyling事業も持つ。

不動産開発事業は東京都区部を中心に、取得した土地の場所・形・用途・賃料・販売価格を検証して建てる。メニューはオフィスビル、商業・複合ビル、ホテル、マンション、戸建住宅、アパート、物流施設と幅広く、完成した後やテナントを入れた後に売る。不動産賃貸事業では自社でオフィスビル・マンション・店舗・駐車場を持って貸す。不動産ファンド・コンサルティング事業は、リート投資法人やファンドの運用を受託し、信託受益権の売買と媒介、企業が持つ不動産の相談、不動産の仲介を行う。不動産管理事業は建物と設備の管理や保安警備、オーナーの代行、テナントの募集、分譲マンションの管理を担う。ホテル事業では自社ブランドのホテルを企画して運営し、中古のオフィスビルをホテルに作り替えることもする。

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誰に売る

客は、手を入れた物件や開発した物件を買う投資家・不動産ファンド・自分で使う事業会社と、分譲を買う個人だ。自社が持つビルや住宅を借りるテナントと入居者、運用を任せる投資法人やファンド、管理を任せるビルのオーナーや管理組合、ホテルに泊まる人も相手になる。

業績5年

2025年11月期の売上収益は947億円、営業利益は223億円、当期利益：親会社の所有者に帰属は148億円。

2021年11月期から2025年11月期までの5期で、売上収益は53%増えた。

営業利益率の推移

売上収益に対する営業利益の割合は、2025年11月期が23.5%、2024年11月期が22.5%。100円売っていくら本業の利益が残るかの目安で、この率が高いほど値下げや不況に耐えやすい。

他の会社と比べると

営業利益率23.5%は、図鑑にある「不動産・住宅」の会社154社の中で上から15番目。中央値は9.4%で、高い方。

売上の伸び+53%は、上から54番目。中央値は+39%で、真ん中あたり。

従業員1人あたりの売上10,823万円は、上から82番目。中央値は11,951万円で、真ん中あたり。

売上の大きさは、154社の中で上から31番目。中央値は281億円。

比べる相手は、この図鑑に載っている同じ業界の会社。会社が増えるほど、位置は正確になる。

• 会社図鑑大和ハウス工業（1925）
• 会社図鑑三井不動産（8801）
• 会社図鑑三菱地所（8802）
• 会社図鑑東急不動産ホールディングス（3289）
• 会社図鑑住友不動産（8830）
• 会社図鑑野村不動産ホールディングス（3231）
• 会社図鑑ヒューリック（3003）
• 会社図鑑東京建物（8804）
• 会社図鑑イオンモール（非上場）
• 会社図鑑レオパレス21（8848）
• 会社図鑑森ビル（非上場）
• 会社図鑑日鉄興和不動産（非上場）

100円売ると、どこへ行く

2025年11月期の売上収益を100円とすると、費用に76円が出ていき、営業利益として24円が残る。そこから税金や利子などを払った後の当期利益：親会社の所有者に帰属が16円。

会社の大きさ

連結の従業員数は875人。本社は港区芝浦四丁目５番４号。決算期は11月。売上収益を従業員数で割ると、1人あたり10,823万円になる。

何に左右される

再生と開発は、仕入れて、手を入れて、売るまでが一つの流れになる。どんな物件をどう仕入れられるかが入口で、直す工事の中身が売る時の値段を決め、引き渡した期に売上が立つ。販売の時期によって期ごとの数字が動く。

これに対して、自社で持つ賃貸物件の賃料、ファンドの運用の報酬、建物の管理料、ホテルの宿泊の収入は続けて入る。自ら貸主になることでテナントのニーズが分かり、それが次のバリューアッププランに返る形になっている。

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この会社の技術

内外装を一新するデザインの手直し、安全と機能を高めるセキュリティの強化、環境に配慮した仕様や設備の導入、用途を変えるコンバージョン工事や空室の対策を組み合わせて、古い建物の収益力を作り直す仕組み。

この会社を読む言葉

• バリューアップ：古くなった建物に手を入れて価値と収益力を高めること
• コンバージョン：建物の用途を別のものに作り替えること
• 信託受益権：信託に預けた不動産から生まれる収益を受け取る権利