トーセイのセグメント · 試作 · 2025年11月期

不動産再生事業

この事業は、資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を取得し、デザイン性向上やセキュリティ機能強化、環境配慮仕様の導入、収益力改善などのバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・事業法人向けに販売する。一棟の収益マンションを取得し共用部・専有部をバリューアップして分譲するRestyling事業も含む。株式会社プリンセススクゥエアーなどグループ会社が担う。

再生不動産
分譲マンション
バリューアップ

何をしている事業か

資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※１)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※２)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。(※１)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM&Aによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産M&A”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。 (※２)当社グループのバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の３要素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。

会社が有価証券報告書「事業の内容」に書いた、このセグメントの取扱商品・サービス。

主な関係会社と、その会社が何をしているか。出資はトーセイが持つ議決権の割合。

会社	何をしている会社か	所在地	出資
株式会社プリンセススクゥエアー	不動産再生事業	東京都港区	100%
トーセイ・アール株式会社	不動産再生事業	東京都港区	100%
磯子アセットマネジメント株式会社	不動産再生事業	東京都港区	100%
芝浦レジデンシャル株式会社	不動産再生事業	東京都港区	100%
臼井木型工業株式会社	不動産再生事業	東京都港区	100%

印の無い会社は連結子会社。「関連会社」は持分法で利益を取り込む出資先。

数字の推移

2025年11月期の収益は392億円で、会社全体の40.5%。利益はセグメントの当期利益。セグメントの区分が変わった年は、前後を同じ物差しで比べられない。この区分で開示された年度だけを並べる。

単位は億円。

年度	収益	利益	資産	従業員
2021年11月期	336億円	—	—	—
2022年11月期	375億円	61億円	—	111人
2023年11月期	475億円	89億円	—	131人
2024年11月期	372億円	60億円	—	130人
2025年11月期	392億円	63億円	—	134人

その年の記述（有価証券報告書より）

経営成績の分析から

2025年11月期

このような事業環境の中、当社グループは不動産再生事業や不動産開発事業においては、当期も引き続き物件販売ならびに将来の収益の源泉となる収益不動産や開発用地の取得を進めてまいりました。
(不動産再生事業)当連結会計年度は、「T's garden東陽町」（東京都江東区）、「T's garden東尾久」（東京都荒川区）、「T's garden西大島」（東京都江東区）等34棟のバリューアップ物件及び中古区分マンション105戸を販売いたしました。
以上の結果、不動産再生事業の売上高は39,150百万円(前連結会計年度比5.2％増)、セグメント利益は6,324百万円(前連結会計年度比6.1％増)となりました。
下半期においては、継続的な利益成長の観点から不動産再生事業における一部物件の販売時期を戦略的に翌期以降に変更しました。

2024年11月期

このような事業環境の中、不動産再生事業や不動産開発事業において、物件販売ならびに将来の収益の源泉となる収益不動産や多種の開発用地の取得を進めてまいりました。
(不動産再生事業)当連結会計年度は、「T's garden西寺尾」（神奈川県横浜市）、「八丁堀トーセイビルⅡ」（東京都中央区）、「リエール市ヶ谷」（東京都新宿区）等40棟のバリューアップ物件及び中古区分マンション110戸を販売いたしました。
以上の結果、不動産再生事業の売上高は37,221百万円(前連結会計年度比21.7％減)、セグメント利益は5,963百万円(前連結会計年度比32.8％減)となりました。
売上高は、不動産再生事業において高い利益率での物件販売が実現したことから、戦略的に当期販売計画の一部を翌期以降に変更したために期初計画比で減収となりましたが、利益については、不動産再生事業での利益率上振れに加えてホテル事業が好業績で推移し、期初計画比で増益となりました。

2023年11月期

このような事業環境の中、不動産再生事業や不動産開発事業において、物件販売ならびに将来の収益の源泉となる収益不動産や各種開発用地の取得を進めてまいりました。
(不動産再生事業)当連結会計年度は、「大塚トーセイビルⅡ」（東京都豊島区）、「柏トーセイビル」（千葉県柏市）、「ステラコート東糀谷」（東京都大田区）等45棟のバリューアップ物件及び中古区分マンション106戸を販売いたしました。
以上の結果、不動産再生事業の売上高は47,535百万円(前連結会計年度比26.8％増)、セグメント利益は8,877百万円(前連結会計年度比45.5％増)となりました。
これは主に、当社グループの主力事業であります不動産再生事業及び不動産開発事業において、物件の仕入が売却を上回ったことによる棚卸資産の増加(前連結会計年度末比22,948百万円増)等によるものであります。

2022年11月期

当連結会計年度より、「不動産流動化事業」から「不動産再生事業」にセグメント名称を変更しております。
(不動産再生事業)当連結会計年度は、「セントラル南大塚第一ビル」（東京都豊島区）、「NACビルディング」（東京都立川市）、「加須倉庫」（埼玉県加須市）等のバリューアップ物件38棟及び中古区分マンション127戸を販売いたしました。
以上の結果、不動産再生事業の売上高は37,477百万円(前連結会計年度比11.6％増)、セグメント利益は6,102百万円(前連結会計年度比15.3％減)となりました。
一部販売予定物件の販売時期を翌期以降に変更したことにより期初計画比で減収となったものの、不動産再生事業ならびに不動産開発事業の利益率向上により営業利益が当初計画を上回り、税引前利益・当期利益はともに過去最高益を達成いたしました。

つながる図鑑

出典と生成

関係会社と取扱商品は直近の有価証券報告書、数字は各年度の有価証券報告書のセグメント情報から機械で読んだ。要約は有価証券報告書の記述だけから書き、数字と評価を含めない。