ベルテックス（623A）

事業の中身

首都圏の投資用マンションを個人や法人に売る不動産の会社だ。土地を仕入れて自社でマンションを開発し、中古の部屋も仕入れて、資産を作りたい客にローンと合わせて提案する。

売った部屋の賃貸の管理も引き受け、家賃の集金や入居者の募集、建物の管理で手数料を得る。小口で出資できる不動産ファンド「VERFUND」も扱う。

• 業界図鑑不動産会社は、何で稼いでいる？

誰に売る

客の中心は資産を作りたい個人投資家で、すでに部屋を持つ客からの追加の購入と紹介が多い。法人への販売、ほかの不動産業者への販売もある。部屋を買ったオーナーの多くが管理も任せる。

業績5年

2025年11月期の売上高は349億円、営業利益は19億円、当期純利益は13億円。

2021年11月期から2025年11月期までの5期で、売上高は104%増えた。

営業利益率の推移

売上高に対する営業利益の割合は、2025年11月期が5.4%、2024年11月期が4.2%。100円売っていくら本業の利益が残るかの目安で、この率が高いほど値下げや不況に耐えやすい。

他の会社と比べると

営業利益率5.4%は、図鑑にある「不動産・住宅」の会社154社の中で上から111番目。中央値は9.4%で、真ん中あたり。

売上の伸び+104%は、上から25番目。中央値は+39%で、高い方。

売上の大きさは、154社の中で上から68番目。中央値は281億円。

比べる相手は、この図鑑に載っている同じ業界の会社。会社が増えるほど、位置は正確になる。

• 会社図鑑大和ハウス工業（1925）
• 会社図鑑三井不動産（8801）
• 会社図鑑三菱地所（8802）
• 会社図鑑東急不動産ホールディングス（3289）
• 会社図鑑住友不動産（8830）
• 会社図鑑野村不動産ホールディングス（3231）
• 会社図鑑ヒューリック（3003）
• 会社図鑑東京建物（8804）
• 会社図鑑イオンモール（非上場）
• 会社図鑑レオパレス21（8848）
• 会社図鑑森ビル（非上場）
• 会社図鑑日鉄興和不動産（非上場）

100円売ると、どこへ行く

2025年11月期の売上高を100円とすると、費用に95円が出ていき、営業利益として5円が残る。そこから税金や利子などを払った後の当期純利益が4円。

会社の大きさ

本社は新宿区西新宿６－８－１住。決算期は11月。

何に左右される

客の多くはローンで部屋を買うので、金利や金融機関の融資の条件が買い手の数を動かす。首都圏の土地の値段と、資材と人件費を合わせた建築費が、仕入れと開発の費用を決める。

家賃を保証するプランでは、空き部屋が出ると会社が負担する。家賃と入居の状況が管理の収入を左右する。

• 仕組み図鑑利上げで住宅ローンは、どう変わる？
• 仕組み図鑑家賃と金利は、どうつながる？

この会社の技術

土地の仕入れから企画・施工の管理までを社内で行う仕組みと、Salesforceで客・物件・契約をまとめて管理し、オーナーと入居者のアプリで連絡や書類をやり取りする仕組み。

この会社を読む言葉

• 投資用マンション：人に貸して家賃を得るために買う部屋
• 特定賃貸借契約：会社が部屋を借り上げ、入居者に貸し直す契約
• 不動産特定共同事業：小口の出資を集めて不動産を運用する仕組み
• SFA：営業の進み具合を管理するシステム