ファーストブラザーズ（3454）

事業の中身

報告する事業は三つある。投資運用事業は、主に機関投資家の資産運用を引き受ける事業だ。比較的大きな規模の不動産を投資の対象にし、持っている間に入る収益と売った時の差益の両方をねらう運用を行う。投資家が自分で行う不動産投資について、期中の運営をするアセットマネジメントの業務を任されることもある。

投資銀行事業は、自社が投資の主体になる事業だ。自己資金で賃貸不動産を選んで取得し、積み上げて保有する。個々の物件は手を入れて価値を高め、ポートフォリオは入れ替えながら、売って得た資金を次の取得に回す。このほかに未公開企業への投資や再生可能エネルギーなどの社会インフラへの投資、自社が組成する私募ファンドへの共同出資がある。資産のオフバランス化や不動産の証券化、資金調達の取りまとめで重ねた経験をもとに、事業再生やM&Aの助言も引き受ける。施設運営事業は、投資した宿泊施設などを賃貸に出すだけでなく、自社でもてなしのサービスまで担う事業だ。

• 業界図鑑不動産の会社は、何で稼いでいる？
• 業界図鑑証券の会社は、何で稼いでいる？
• 業界図鑑電力・エネルギーの会社は、何で稼いでいる？

誰に売る

客は資産運用を任せる機関投資家、自社が持つ賃貸不動産のテナント、私募ファンドに共同で出資する投資家、自社が運営する宿泊施設を使う人だ。事業再生やM&Aの助言を求める企業も相手になる。

業績5年

2025年11月期の売上高は191億円、営業利益は53億円、親会社株主に帰属する当期純利益は17億円。

2021年11月期から2025年11月期までの5期で、売上高は28%減った。

営業利益率の推移

売上高に対する営業利益の割合は、2025年11月期が27.7%、2024年11月期が16.6%。100円売っていくら本業の利益が残るかの目安で、この率が高いほど値下げや不況に耐えやすい。

他の会社と比べると

営業利益率27.7%は、図鑑にある「不動産・住宅」の会社154社の中で上から8番目。中央値は9.4%で、高い方。

売上の伸び−28%は、上から135番目。中央値は+39%で、低い方。

従業員1人あたりの売上10,977万円は、上から81番目。中央値は11,951万円で、真ん中あたり。

売上の大きさは、154社の中で上から89番目。中央値は281億円。

比べる相手は、この図鑑に載っている同じ業界の会社。会社が増えるほど、位置は正確になる。

• 会社図鑑大和ハウス工業（1925）
• 会社図鑑三井不動産（8801）
• 会社図鑑三菱地所（8802）
• 会社図鑑東急不動産ホールディングス（3289）
• 会社図鑑住友不動産（8830）
• 会社図鑑野村不動産ホールディングス（3231）
• 会社図鑑ヒューリック（3003）
• 会社図鑑東京建物（8804）
• 会社図鑑イオンモール（非上場）
• 会社図鑑レオパレス21（8848）
• 会社図鑑森ビル（非上場）
• 会社図鑑日鉄興和不動産（非上場）

100円売ると、どこへ行く

2025年11月期の売上高を100円とすると、費用に72円が出ていき、営業利益として28円が残る。そこから税金や利子などを払った後の親会社株主に帰属する当期純利益が9円。

会社の大きさ

連結の従業員数は174人。本社は千代田区丸の内二丁目４番。決算期は11月。売上高を従業員数で割ると、1人あたり10,977万円になる。

何に左右される

投資運用事業は、預かって運用する資産の大きさが報酬を決める。投資銀行事業では、自社で持つ賃貸不動産から毎期の賃料が入り、手を入れて価値を高めた物件を売る時に差益が出る。売った資金が次の物件の取得に回るので、ポートフォリオの入れ替えが収益の出方を動かす。

投資する分野は不動産だけでなく、未公開企業や再生可能エネルギーなどの社会インフラにも広がっている。施設運営事業は、泊まる人と施設の使われ方が収入を決める。

この会社の技術

不動産を投資の対象に変える仕組み。物件を別の器に移して持分に分ける証券化のスキームを組み、資金調達を取りまとめ、運営して賃料を配り、価値を高めてから売る。

この会社を読む言葉

• アセットマネジメント：投資家に代わって不動産の取得・運用・売却を任される仕事
• 私募ファンド：限られた投資家から資金を集めて運用する仕組み
• セイムボート投資：ファンドを組んだ側も自分の資金を一緒に入れること