青山財産ネットワークス（8929）

事業の中身

個人の資産家と企業のオーナーに向けて、財産の承継、事業の承継、財産の運用などのコンサルティングを行う会社だ。売上は財産コンサルティングと不動産取引に分けている。財産承継では、相続が起きた時の納税額や納める資金、遺産の分け方、残された家族の生活資金を見通して問題と課題を明らかにし、遺言書の作成、信託の活用、資産の組み替えといった手立てを決めて実行を手伝う。事業承継では、後継者を決める支援、組織の再編や財務の改善、成長の戦略の支援、転業や廃業の支援、M&Aの支援と、M&Aの後の財産の承継までを受け持つ。

商品組成等では、ＡＤＶＡＮＴＡＧＥ ＣＬＵＢや私募の任意組合から受け取る運営管理の報酬、オペレーティングリースの商品、地方創生のプロジェクトの運営管理の報酬、海外での運用の商品などがある。不動産取引では、顧客の買い替えの求めに応じて不動産を仕入れ、権利関係の整理、テナントの誘致、リニューアルを行って仕立て直し、顧客に売る。ＡＤＶＡＮＴＡＧＥ ＣＬＵＢは不動産特定共同事業法に基づく不動産の小口化商品で、投資家が任意組合の契約を結んで出資し、その組合が事業用の不動産を持って賃貸の収益を配当として分ける仕組みだ。

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誰に売る

客は、相続や財産の引き継ぎを考える個人の資産家と、事業の引き継ぎを考える企業のオーナーだ。不動産の小口化商品に出資する投資家や、不動産を買い替えたい顧客も相手になる。

業績5年

2025年12月期の売上高は418億円、営業利益は39億円、親会社株主に帰属する当期純利益は28億円。

2021年12月期から2025年12月期までの5期で、売上高は73%増えた。

営業利益率の推移

売上高に対する営業利益の割合は、2025年12月期が9.3%、2024年12月期が7.7%。100円売っていくら本業の利益が残るかの目安で、この率が高いほど値下げや不況に耐えやすい。

他の会社と比べると

営業利益率9.3%は、図鑑にある「不動産・住宅」の会社154社の中で上から78番目。中央値は9.4%で、真ん中あたり。

売上の伸び+73%は、上から36番目。中央値は+39%で、高い方。

従業員1人あたりの売上10,503万円は、上から88番目。中央値は11,951万円で、真ん中あたり。

売上の大きさは、154社の中で上から58番目。中央値は281億円。

比べる相手は、この図鑑に載っている同じ業界の会社。会社が増えるほど、位置は正確になる。

• 会社図鑑大和ハウス工業（1925）
• 会社図鑑三井不動産（8801）
• 会社図鑑三菱地所（8802）
• 会社図鑑東急不動産ホールディングス（3289）
• 会社図鑑住友不動産（8830）
• 会社図鑑野村不動産ホールディングス（3231）
• 会社図鑑ヒューリック（3003）
• 会社図鑑東京建物（8804）
• 会社図鑑イオンモール（非上場）
• 会社図鑑レオパレス21（8848）
• 会社図鑑森ビル（非上場）
• 会社図鑑日鉄興和不動産（非上場）

100円売ると、どこへ行く

2025年12月期の売上高を100円とすると、費用に91円が出ていき、営業利益として9円が残る。そこから税金や利子などを払った後の親会社株主に帰属する当期純利益が7円。

会社の大きさ

連結の従業員数は398人。本社は港区赤坂八丁目４番１４号。決算期は12月。売上高を従業員数で割ると、1人あたり10,503万円になる。

何に左右される

相談を受ける件数がコンサルティングの報酬を決め、仕立て直した不動産を売った時にまとまった収益が立つので、売る時期によって年ごとの数字の出方が変わる。

物件は借入で仕入れるため金利が費用に効き、不動産の値段が仕入れと売る値段の差を動かす。運営を任される任意組合が積み上がるほど、運営管理の報酬が続く収入になる。相続や事業承継についての税や法律の決まりが、相談の中身を左右する。

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この会社の技術

財産の全体を調べ、納税と分け方と生活の資金を同時に見通して手立てを組み立てる。不動産を小口に分けて複数の投資家で共同して持てる形にする仕組みを、自社の商品にしている。

この会社を読む言葉

• 財産承継：持っている財産を、相続などで次の世代へ引き継ぐこと
• 事業承継：会社の経営と株式を、次の経営者へ引き継ぐこと
• 不動産の小口化商品：一つの不動産を小さく分け、複数の投資家で持てるようにした商品