ADワークスグループ（2982）

事業の中身

収益不動産販売事業とストック型フィービジネスを営む会社で、事業は子会社が担う。収益不動産販売事業では、一棟の収益不動産を独自の営業ルートで仕入れ、建物の管理状態の法的な精査と改善、用途の変更、テナントの入れ替え、大規模な修繕や開発といったバリューアップを施したうえで、個人富裕層を中心とした投資家や不動産オーナー、事業法人、機関投資家に売る。

好立地の不動産を小さな金額から買える不動産小口化商品や、都心の小規模なオフィスビルをワンフロアごとに区分登記したオフィス区分商品を、金融機関や会計事務所の紹介で全国の投資家に売る。同じやり方を米国でも展開している。ストック型フィービジネスでは、保有する収益不動産の賃料、小口化商品やオフィス区分商品を売った後の管理運営の報酬、管理を受託した不動産のプロパティ・マネジメント、不動産を軸にした資産運用のコンサルティング、不動産の鑑定評価やデューデリジェンスを行う。

• 業界図鑑不動産の会社は、何で稼いでいる？

誰に売る

客は一棟の収益不動産を買う個人富裕層の投資家や不動産オーナー、事業法人、機関投資家、小口化商品やオフィス区分商品を買う全国の投資家、そして管理を任せる不動産の所有者だ。米国でも同じ事業を営む。

業績5年

2025年12月期の売上高は675億円、営業利益は50億円、親会社株主に帰属する当期純利益は33億円。

2021年12月期から2025年12月期までの5期で、売上高は170%増えた。

営業利益率の推移

売上高に対する営業利益の割合は、2025年12月期が7.4%、2024年12月期が6.4%。100円売っていくら本業の利益が残るかの目安で、この率が高いほど値下げや不況に耐えやすい。

他の会社と比べると

営業利益率7.4%は、図鑑にある「不動産・住宅」の会社154社の中で上から100番目。中央値は9.4%で、真ん中あたり。

売上の伸び+170%は、上から15番目。中央値は+39%で、高い方。

従業員1人あたりの売上26,471万円は、上から22番目。中央値は11,951万円で、高い方。

売上の大きさは、154社の中で上から42番目。中央値は281億円。

比べる相手は、この図鑑に載っている同じ業界の会社。会社が増えるほど、位置は正確になる。

• 会社図鑑大和ハウス工業（1925）
• 会社図鑑三井不動産（8801）
• 会社図鑑三菱地所（8802）
• 会社図鑑東急不動産ホールディングス（3289）
• 会社図鑑住友不動産（8830）
• 会社図鑑野村不動産ホールディングス（3231）
• 会社図鑑ヒューリック（3003）
• 会社図鑑東京建物（8804）
• 会社図鑑イオンモール（非上場）
• 会社図鑑レオパレス21（8848）
• 会社図鑑森ビル（非上場）
• 会社図鑑日鉄興和不動産（非上場）

100円売ると、どこへ行く

2025年12月期の売上高を100円とすると、費用に93円が出ていき、営業利益として7円が残る。そこから税金や利子などを払った後の親会社株主に帰属する当期純利益が5円。

会社の大きさ

連結の従業員数は255人。本社は千代田区内幸町二丁目２番。決算期は12月。売上高を従業員数で割ると、1人あたり26,471万円になる。

何に左右される

仕入れた一棟の収益不動産をどれだけ売ったかが売上を決め、修繕や用途の変更といったバリューアップにかけた費用が原価に乗る。金融機関や会計事務所の紹介が、小口化商品とオフィス区分商品の販路になる。

保有する収益不動産の賃料と、販売後の管理運営の報酬や受託したプロパティ・マネジメントの報酬が、積み上がる収益になる。米国でも同じ事業を営むため、現地の不動産の売買と管理が加わる。

• 仕組み図鑑家賃と金利は、どうつながる？

この会社の技術

建物の管理の状態を法的に精査して直し、用途を変えたりテナントを入れ替えたりして、賃料が入る形に仕立て直す進め方。一つの不動産を小口に分けたり、オフィスビルをワンフロアごとに区分登記したりして、買いやすい形にもする。

この会社を読む言葉

• 収益不動産：賃料が入ってくる建物や部屋
• 不動産小口化商品：一つの不動産を小さく分けて買えるようにした商品
• プロパティ・マネジメント：入居者の募集や建物の管理を、所有者に代わって行うこと