森ビル（非上場）

事業の中身

東京都港区を中心に、オフィスを核に住宅、商業施設、ホテルなどを組み合わせた複合の街「ヒルズ」を開発する会社だ。六本木ヒルズ、表参道ヒルズ、虎ノ門ヒルズ、麻布台ヒルズなどを手がけ、自社のビルを貸すほか、ほかの持ち主から借りたビルを又貸しもする。住宅は「MORI LIVING」の名で貸す。地域の冷暖房と電気の供給、テナントの内装工事、他社の建物の管理の受託、森美術館や展望施設の運営も営む。子会社は、不動産投資信託の森ヒルズリート投資法人の運用も受け持つ。

ほかに、オフィスビルや住宅を売る分譲、ホテルや会員制クラブやゴルフ場を運営する施設営業、上海の上海環球金融中心やジャカルタのJAKARTA MORI TOWERを貸す海外の事業がある。親会社は、賃貸を営む森喜代である。

• 業界図鑑ビルを貸す会社は、何に左右される？

誰に売る

客は、ヒルズのオフィスを借りる企業、住宅を借りる人や買う人、商業施設に入る店と買い物客、ホテルや会員制クラブやゴルフ場の利用者だ。海外では、上海とジャカルタのビルの入居者が客になる。建物を持つ他社からは、建物の管理や工事の支えを請け負う。

業績5年

2026年3月期の営業収益は4,111億円、営業利益は980億円、親会社株主に帰属する当期純利益は531億円。

2022年3月期から2026年3月期までの5期で、営業収益は68%増えた。

営業利益率の推移

営業収益に対する営業利益の割合は、2026年3月期が23.8%、2025年3月期が21.8%。100円売っていくら本業の利益が残るかの目安で、この率が高いほど値下げや不況に耐えやすい。

他の会社と比べると

営業利益率23.8%は、図鑑にある「不動産・住宅」の会社154社の中で上から14番目。中央値は9.4%で、高い方。

売上の伸び+68%は、上から41番目。中央値は+39%で、真ん中あたり。

従業員1人あたりの売上9,328万円は、上から102番目。中央値は11,951万円で、真ん中あたり。

売上の大きさは、154社の中で上から11番目。中央値は281億円。

比べる相手は、この図鑑に載っている同じ業界の会社。会社が増えるほど、位置は正確になる。

• 会社図鑑大和ハウス工業（1925）
• 会社図鑑三井不動産（8801）
• 会社図鑑三菱地所（8802）
• 会社図鑑東急不動産ホールディングス（3289）
• 会社図鑑住友不動産（8830）
• 会社図鑑野村不動産ホールディングス（3231）
• 会社図鑑ヒューリック（3003）
• 会社図鑑東京建物（8804）
• 会社図鑑イオンモール（非上場）
• 会社図鑑レオパレス21（8848）
• 会社図鑑日鉄興和不動産（非上場）
• 会社図鑑スターツコーポレーション（8850）

100円売ると、どこへ行く

2026年3月期の営業収益を100円とすると、費用に76円が出ていき、営業利益として24円が残る。そこから税金や利子などを払った後の親会社株主に帰属する当期純利益が13円。

会社の大きさ

連結の従業員数は4,407人。本社は港区六本木六丁目１０番１。決算期は3月。営業収益を従業員数で割ると、1人あたり9,328万円になる。

何に左右される

稼ぎの柱は賃貸で、都心のオフィスの需要と賃料の水準に左右される。新しいヒルズが完成すると、貸す面積が増えて賃貸の収益が積み上がる。分譲は、ビルや住宅を売った量で年ごとに振れる。

ホテルは、訪日客の数と、客室の稼働と単価に左右される。海外は、中国の不動産の市況と、円と人民元の為替の動きが効く。

• 仕組み図鑑家賃と金利は、どうつながる？
• 仕組み図鑑円安って、なぜ起きるの？
• 指標図鑑訪日客の数は、どう動いている？

この会社の技術

都市の再開発で、オフィス、住宅、店、ホテル、美術館などを一つの街に重ねて建てる。街の中では地域の冷暖房と電気をまとめて供給し、完成した後も街全体の運営まで受け持つ。

この会社を読む言葉

• 再開発：古い街区を、新しい建物と道路などに作り直すこと
• 転貸：借りた建物を、別の人にまた貸すこと
• 分譲：建てたビルや住宅を、区切って売ること
• 地域冷暖房：一か所でつくった冷水や温水を、街のビルに配って冷暖房に使う仕組み
• 不動産投資信託：多くの人からお金を集めて不動産を持ち、賃料を配る仕組み。リートともいう