地主（3252）

事業の中身

土地だけに投資し、建物はテナントが自分で建てる形をとる会社だ。土地を取得すると同時にテナントを誘致し、長い期間の定期借地権の契約を結ぶ。建物への追加の投資が要らないこの底地を不動産の金融商品として、地主リートや事業会社、一般の投資家、私募ファンドや不動産投資信託に売り、売却の収益を得る。この形をJINUSHIビジネスと呼ぶ。

開発した商品を自ら持って賃料を得る長期の賃貸、土地の所有者から借りてテナントに転貸するサブリース、一般の投資家向けの「地主倶楽部」もある。地主リートなどから資産の運用や運営の管理の業務を受託し、報酬を受け取る事業も持つ。米国にも子会社がある。

• 業界図鑑不動産と住宅の会社は、何で稼いでいる？

誰に売る

客は土地を借りて自分で建てるテナント、底地を買う地主リートや事業会社や投資家、小口の商品を買う一般の投資家、そして土地を貸したい所有者だ。

業績5年

2025年12月期の売上高は763億円、営業利益は86億円、親会社株主に帰属する当期純利益は74億円。

2021年12月期から2025年12月期までの5期で、売上高は36%増えた。

営業利益率の推移

売上高に対する営業利益の割合は、2025年12月期が11.3%、2024年12月期が15.2%。100円売っていくら本業の利益が残るかの目安で、この率が高いほど値下げや不況に耐えやすい。

他の会社と比べると

営業利益率11.3%は、図鑑にある「不動産・住宅」の会社154社の中で上から59番目。中央値は9.4%で、真ん中あたり。

売上の伸び+36%は、上から76番目。中央値は+39%で、真ん中あたり。

従業員1人あたりの売上65,776万円は、上から3番目。中央値は11,951万円で、高い方。

売上の大きさは、154社の中で上から36番目。中央値は281億円。

比べる相手は、この図鑑に載っている同じ業界の会社。会社が増えるほど、位置は正確になる。

• 会社図鑑大和ハウス工業（1925）
• 会社図鑑三井不動産（8801）
• 会社図鑑三菱地所（8802）
• 会社図鑑東急不動産ホールディングス（3289）
• 会社図鑑住友不動産（8830）
• 会社図鑑野村不動産ホールディングス（3231）
• 会社図鑑ヒューリック（3003）
• 会社図鑑東京建物（8804）
• 会社図鑑イオンモール（非上場）
• 会社図鑑レオパレス21（8848）
• 会社図鑑森ビル（非上場）
• 会社図鑑日鉄興和不動産（非上場）

100円売ると、どこへ行く

2025年12月期の売上高を100円とすると、費用に89円が出ていき、営業利益として11円が残る。そこから税金や利子などを払った後の親会社株主に帰属する当期純利益が10円。

会社の大きさ

連結の従業員数は116人。本社は千代田区丸の内一丁目５番。決算期は12月。売上高を従業員数で割ると、1人あたり65,776万円になる。

何に左右される

底地をいつ売るかで、不動産投資事業の売上の出方が変わる。土地を買う時にテナントを決められるかが、商品になるかを左右する。仕入れられる土地があるかも効く。

自ら持つ物件の賃料とサブリースの賃料は続けて入る。受託している運用と管理の残高が増えるほど、アセットマネジメントとプロパティマネジメントの報酬が積み上がる。

• 仕組み図鑑家賃と金利は、どうつながる？

この会社の技術

土地の上の建物を持たないので追加の投資が要らず、長い期間の定期借地権で貸す形にして、底地を売り買いできる金融商品に組み立てる仕組み。

この会社を読む言葉

• 底地：借地権が付いた土地の所有権。建物は借りた側が持つ
• 定期借地権：期間を決めて土地を貸す契約。期間が終わると土地が返る
• リート：投資家からお金を集めて不動産を持ち、賃料を配る仕組み