ビーロット（3452）

事業の中身

事業用の不動産に専門性を置き、富裕層向けのサービスを揃える会社だ。収益性や遵法性に問題があるなどの理由で本来の価値より低く評価された不動産を買い、企画開発と再生の手を入れて問題を直し、販売用の不動産としてファンドや富裕層に売る。賃料の水準や稼働の引き上げ、用途の変更やテナントの誘致、管理の見直し、設備の改修などで収益を整え、大きなリニューアル工事や建て替えで開発することもある。土地を買って自ら施主となって建てる新築の開発も行う。

売買の仲介を行う不動産コンサルティング事業と、持ち主に代わって不動産を管理運営する不動産マネジメント事業を並べて持ち、投資と管理で貯めたノウハウを事業の間で回す。設計や建築の工事、建物の管理は設計事務所や建設会社に外へ出し、固定費を抑える形をとる。本社のある関東のほか、北海道、中部、関西、九州に支社を置く。

• 業界図鑑不動産の会社は、何で稼いでいる？

誰に売る

客は、投資用の不動産を買う個人の富裕層とその資産管理会社、一般の事業法人、不動産会社、不動産ファンドだ。売買の仲介では不動産を売りたい人と買いたい人の両方が相手になり、管理運営では不動産の持ち主とそこに入るテナントが相手になる。海外の投資家が日本の不動産に投資する時も支える。

業績5年

2025年12月期の売上高は378億円、営業利益は76億円、親会社株主に帰属する当期純利益は44億円。

2021年12月期から2025年12月期までの5期で、売上高は155%増えた。

営業利益率の推移

売上高に対する営業利益の割合は、2025年12月期が20.1%、2024年12月期が20.4%。100円売っていくら本業の利益が残るかの目安で、この率が高いほど値下げや不況に耐えやすい。

他の会社と比べると

営業利益率20.1%は、図鑑にある「不動産・住宅」の会社154社の中で上から22番目。中央値は9.4%で、高い方。

売上の伸び+155%は、上から20番目。中央値は+39%で、高い方。

従業員1人あたりの売上16,154万円は、上から41番目。中央値は11,951万円で、真ん中あたり。

売上の大きさは、154社の中で上から63番目。中央値は281億円。

比べる相手は、この図鑑に載っている同じ業界の会社。会社が増えるほど、位置は正確になる。

• 会社図鑑大和ハウス工業（1925）
• 会社図鑑三井不動産（8801）
• 会社図鑑三菱地所（8802）
• 会社図鑑東急不動産ホールディングス（3289）
• 会社図鑑住友不動産（8830）
• 会社図鑑野村不動産ホールディングス（3231）
• 会社図鑑ヒューリック（3003）
• 会社図鑑東京建物（8804）
• 会社図鑑イオンモール（非上場）
• 会社図鑑レオパレス21（8848）
• 会社図鑑森ビル（非上場）
• 会社図鑑日鉄興和不動産（非上場）

100円売ると、どこへ行く

2025年12月期の売上高を100円とすると、費用に80円が出ていき、営業利益として20円が残る。そこから税金や利子などを払った後の親会社株主に帰属する当期純利益が12円。

会社の大きさ

連結の従業員数は234人。本社は港区新橋一丁目１１番７号。決算期は12月。売上高を従業員数で割ると、1人あたり16,154万円になる。

何に左右される

買える不動産があるかが売上の元で、収益性や遵法性の問題をどれだけ直せるかが引き出せる価値を決める。富裕層やファンドの運用の求めが、売れる速さを左右する。

持っている間は賃料が入り、売買の仲介の成約がコンサルティングの売上になる。預かって管理運営する不動産の数がマネジメントの売上を作る。

• 仕組み図鑑家賃は、金利とどうつながる？

この会社の技術

不動産の抱える問題を見分けて評価し、自ら持ち主になることで権利の調整や設備の投資を進め、直してから売る。集まった売却の情報を投資と開発の物件探しに回し、部門をまたいで一つの物件に当てる。

この会社を読む言葉

• 遵法性：建物が法律や条例の決まりを満たしていること
• テナント：建物を借りて店や事務所を営む相手
• アセットマネジメント：投資家に代わって不動産を選び、運用すること