グッドコムアセット（3475）

事業の中身

「ジェノヴィア」の名の自社ブランドで、投資用の新築マンションを企画し、開発し、販売し、管理する会社だ。扱う物件には、マンションの建設の事業主から一棟を買い取って自社ブランドの仕様に変える専有物件と、土地を仕入れて自社ブランドのマンションを開発する開発物件がある。建築の地域は東京の区部を中心に首都圏と関西で、間取りは若い世代や高齢の単身者向けのものが中心になる。物件の入口や道路に面した壁に植栽を施す壁面の緑化のデザインを原則として採り入れ、立地によっては屋上の緑化や屋上のドッグランを採る。

売り方は二つに分かれ、国内外の法人に売るホールセールと、国内外の個人投資家に売るリテールセールスがある。子会社は、売ったマンションの入居者の募集などの賃貸管理と、管理組合から受託する建物の管理、借り手の保証人となる家賃債務保証を行う。別の子会社のグループは、戸建住宅や収益不動産の開発と販売、中古住宅のリノベーション、賃貸管理を行う。このほか上場とその後の資本政策のコンサルティング、不動産の小口化の商品の販売、不動産のファンドの事業を持つ。

• 業界図鑑不動産の会社は、何で稼いでいる？

誰に売る

客は自社ブランドの新築マンションを買う国内外の法人と個人投資家、そのマンションの入居者と管理組合、戸建住宅や中古住宅を買う人だ。

業績5年

2025年10月期の売上高は546億円、営業利益は29億円、親会社株主に帰属する当期純利益は15億円。

2021年10月期から2025年10月期までの5期で、売上高は60%増えた。

営業利益率の推移

売上高に対する営業利益の割合は、2025年10月期が5.3%、2024年10月期が9.2%。100円売っていくら本業の利益が残るかの目安で、この率が高いほど値下げや不況に耐えやすい。

他の会社と比べると

営業利益率5.3%は、図鑑にある「不動産・住宅」の会社154社の中で上から113番目。中央値は9.4%で、真ん中あたり。

売上の伸び+60%は、上から49番目。中央値は+39%で、真ん中あたり。

従業員1人あたりの売上22,286万円は、上から29番目。中央値は11,951万円で、高い方。

売上の大きさは、154社の中で上から47番目。中央値は281億円。

比べる相手は、この図鑑に載っている同じ業界の会社。会社が増えるほど、位置は正確になる。

• 会社図鑑大和ハウス工業（1925）
• 会社図鑑三井不動産（8801）
• 会社図鑑三菱地所（8802）
• 会社図鑑東急不動産ホールディングス（3289）
• 会社図鑑住友不動産（8830）
• 会社図鑑野村不動産ホールディングス（3231）
• 会社図鑑ヒューリック（3003）
• 会社図鑑東京建物（8804）
• 会社図鑑イオンモール（非上場）
• 会社図鑑レオパレス21（8848）
• 会社図鑑森ビル（非上場）
• 会社図鑑日鉄興和不動産（非上場）

100円売ると、どこへ行く

2025年10月期の売上高を100円とすると、費用に95円が出ていき、営業利益として5円が残る。そこから税金や利子などを払った後の親会社株主に帰属する当期純利益が3円。

会社の大きさ

連結の従業員数は245人。本社は新宿区西新宿七丁目２０番。決算期は10月。売上高を従業員数で割ると、1人あたり22,286万円になる。

何に左右される

仕入れる土地と一棟の物件が開発できるマンションの数を決め、物件が完成して引き渡される時期が売上の出る年度を決める。まとめて売る法人向けと一戸ずつ売る個人向けで販売の経路が分かれる。

建築の費用が開発の原価に乗り、管理を受けている物件が続けて入る収入を決める。家賃債務保証は子会社の収入になる。

• 仕組み図鑑家賃と金利って、なぜ関係する？

この会社の技術

マンションの外観や入口の仕様をブランドとして揃え、壁面や屋上の緑化のデザインを共通で採り入れる作り方。仕様が揃っているため、土地や物件の出し手にも買い手にも、建てる前から完成の姿が伝わる。

この会社を読む言葉

• ホールセール：法人にまとめて売る売り方
• リテールセールス：個人に一戸ずつ売る売り方
• 家賃債務保証：借り手が家賃を払えない時に代わりに払う約束を引き受けること