コスモスイニシア（8844）

事業の中身

新築マンション「イニシア」、アクティブシニア向けの「イニシアグラン」、新築一戸建「イニシアフォーラム」、中古を再生した「イニシア＆リノベーション」を開発して売る会社だ。買い替えの中古物件の仲介も行い、子会社のコスモスライフサポートが不動産の管理を担う。豪州では子会社が分譲住宅の開発などを行う。

収益不動産では「コスモグラシア」「クロスシー」の開発と販売、「コスモリード」「リードシー」の中古再生と販売、共同出資型の「セレサージュ」を手掛ける。マンションのサブリースやオフィスビル、シェアオフィス「MID POINT」、シェアレジデンス「nears」の賃貸管理と運営もあり、子会社WOOCが「BIZcomfort」を中心にレンタルオフィスとコワーキングスペースを運営する。アパートメントホテル「MIMARU」とアウトドアリゾート「ETOWA」、子会社GOOD PLACEによるオフィスの移転や内装の工事も持つ。大和ハウス工業が筆頭株主で、資本業務提携を結んでいる。

• 業界図鑑不動産の会社は、何で稼いでいる？
• 業界図鑑建設の会社は、何で稼いでいる？

誰に売る

客は住まいを買う個人、収益不動産やビルを買う投資家、シェアオフィスやレンタルオフィスを借りる企業と個人、ホテルに泊まる人だ。オフィスの移転や内装の工事を頼む企業もいる。

業績5年

2026年3月期の売上高は1,493億円、営業利益は125億円、親会社株主に帰属する当期純利益は82億円。

2022年3月期から2026年3月期までの5期で、売上高は39%増えた。

営業利益率の推移

売上高に対する営業利益の割合は、2026年3月期が8.4%、2025年3月期が7.3%。100円売っていくら本業の利益が残るかの目安で、この率が高いほど値下げや不況に耐えやすい。

他の会社と比べると

営業利益率8.4%は、図鑑にある「不動産・住宅」の会社154社の中で上から88番目。中央値は9.4%で、真ん中あたり。

売上の伸び+39%は、上から71番目。中央値は+39%で、真ん中あたり。

従業員1人あたりの売上11,529万円は、上から79番目。中央値は11,951万円で、真ん中あたり。

売上の大きさは、154社の中で上から19番目。中央値は281億円。

比べる相手は、この図鑑に載っている同じ業界の会社。会社が増えるほど、位置は正確になる。

• 会社図鑑大和ハウス工業（1925）
• 会社図鑑三井不動産（8801）
• 会社図鑑三菱地所（8802）
• 会社図鑑東急不動産ホールディングス（3289）
• 会社図鑑住友不動産（8830）
• 会社図鑑野村不動産ホールディングス（3231）
• 会社図鑑ヒューリック（3003）
• 会社図鑑東京建物（8804）
• 会社図鑑イオンモール（非上場）
• 会社図鑑レオパレス21（8848）
• 会社図鑑森ビル（非上場）
• 会社図鑑日鉄興和不動産（非上場）

100円売ると、どこへ行く

2026年3月期の売上高を100円とすると、費用に92円が出ていき、営業利益として8円が残る。そこから税金や利子などを払った後の親会社株主に帰属する当期純利益が5円。

会社の大きさ

連結の従業員数は1,295人。本社は港区芝五丁目３４番６号。決算期は3月。売上高を従業員数で割ると、1人あたり11,529万円になる。

何に左右される

開発する土地や建物を買えるかが案件のもとになり、竣工と引き渡しの時期が売上の出方を決める。建築と内装の工事にかかる費用が利益の幅に効く。

シェアオフィスやサブリースの借り手の埋まり方と、ホテルの利用が続く収入を左右する。豪州と米国の事業もグループの売上に入る。

この会社の技術

中古のマンションやビルを買って直し、価値を付け直して売る再生の進め方。開発した物件の管理・賃貸・宿泊の運営を同じグループで持ち、売り切りの収入と続く収入を組み合わせる。

この会社を読む言葉

• リノベーション：古い建物を直して、価値を高めること
• サブリース：所有者から借り上げた物件を、別の人に貸すこと
• シェアオフィス：複数の企業や人が、同じ場所を分け合って使う仕事場