KONOIKE Co.（非上場）

事業の中身

静岡県浜松市に本社を置き、賃貸マンションを建てて貸すまでを一つの会社で行う。鴻池都市開発として始まり、鴻池建設を合わせて今の社名になった。建設事業では、自社の賃貸マンション「GS（グランストークマンション）」を中心に設計・監理・施工を請け負う。古くなった賃貸マンションの間取りや内装、設備を今の暮らしに合うように改装するリノベーションも行う。

不動産賃貸事業では、自社が建てた賃貸住宅のオーナーと長い期間の借上の契約を結び、入居者を募って貸し、管理する（GSS＝グランストークシステム）。オーナーから入居者の募集と管理だけを請け負うこともあり、自社が持つオフィスビルや店舗、賃貸住宅も貸す。入居者への保険の販売も行う。不動産売買仲介等事業では、マンションや戸建て住宅の開発と販売、土地や建物の仲介を行う。関係会社は持たない。

• 業界図鑑部屋を貸す会社は、何で稼いでいる？
• 業界図鑑建物を建てる会社は、何で稼いでいる？

誰に売る

客は、賃貸マンションを建てて貸したいオーナーと、その部屋を借りる入居者だ。ほかに、自社のオフィスビルや店舗の借り手、マンションや戸建て住宅を買う人、土地や建物の売り買いを頼む人が相手になる。

業績5年

2025年9月期の売上高は33億円、営業利益は1億円、当期純利益は0億円。

2021年9月期から2025年9月期までの5期で、売上高は6%減った。

営業利益率の推移

売上高に対する営業利益の割合は、2025年9月期が3%、2024年9月期が2.9%。100円売っていくら本業の利益が残るかの目安で、この率が高いほど値下げや不況に耐えやすい。

他の会社と比べると

営業利益率3.0%は、図鑑にある「不動産・住宅」の会社154社の中で上から130番目。中央値は9.4%で、低い方。

売上の伸び−6%は、上から125番目。中央値は+39%で、低い方。

従業員1人あたりの売上11,000万円は、上から80番目。中央値は11,951万円で、真ん中あたり。

売上の大きさは、154社の中で上から131番目。中央値は281億円。

比べる相手は、この図鑑に載っている同じ業界の会社。会社が増えるほど、位置は正確になる。

• 会社図鑑大和ハウス工業（1925）
• 会社図鑑三井不動産（8801）
• 会社図鑑三菱地所（8802）
• 会社図鑑東急不動産ホールディングス（3289）
• 会社図鑑住友不動産（8830）
• 会社図鑑野村不動産ホールディングス（3231）
• 会社図鑑ヒューリック（3003）
• 会社図鑑東京建物（8804）
• 会社図鑑イオンモール（非上場）
• 会社図鑑レオパレス21（8848）
• 会社図鑑森ビル（非上場）
• 会社図鑑日鉄興和不動産（非上場）

100円売ると、どこへ行く

2025年9月期の売上高を100円とすると、費用に97円が出ていき、営業利益として3円が残る。そこから税金や利子などを払った後の当期純利益が0円。

会社の大きさ

連結の従業員数は30人。本社は浜松市中央区元城町２１６。決算期は9月。売上高を従業員数で割ると、1人あたり11,000万円になる。

何に左右される

売上の大半は不動産賃貸事業で、借り上げた部屋や自社の建物にどれだけ入居者が付くかと、家賃の水準が収益を左右する。借り上げでは、入居者から受け取る家賃とオーナーに払う借上料の差が手元に残る。建物の築年数や間取りが、家賃と入居の決まりやすさに効く。

建設事業は、賃貸マンションの建設とリノベーションの受注の量に左右される。建築資材の値段と工事の働き手の費用（労務費）が、工事の採算に効く。

• 仕組み図鑑家賃と金利は、どうつながる？
• 指標図鑑住宅着工の数は、何を表す？

この会社の技術

自社の型の賃貸マンションを設計・施工し、完成後は借り上げと入居者の募集・管理につなげる仕組み。古いマンションは、間取り・内装・設備を改装して今の暮らしに合う部屋に戻す。

この会社を読む言葉

• 一括借上：オーナーから建物の部屋をまとめて借り、入居者に貸すこと。サブリースともいう
• リノベーション：古い建物の間取りや内装・設備を大きく改装すること
• 設計・監理：建物の図面を描き、その図面どおりに造られているかを確かめる仕事
• 仲介：売りたい人と買いたい人、貸したい人と借りたい人の間に入ること