ムゲンエステート（3299）

事業の中身

中古の不動産を買い取り、内外装の工事などで価値を上げてから「再生不動産」として売る、買取再販の会社だ。買い取った物件は投資用不動産と居住用不動産に分けて扱う。投資用は一棟賃貸マンションやオフィスビルや区分所有マンションで、国内外の不動産投資家に売る。居住用は区分所有マンションが中心で、初めて住宅を買う人から買い替えの人まで幅広く売る。

首都圏を軸に、札幌、仙台、名古屋、京都、大阪、福岡、那覇にも営業の拠点を置く。子会社のフジホームが仲介と賃貸管理を担い、ムゲンファンディングがクラウドファンディングによる小口の不動産投資サービスを、ムゲンアセットマネジメントが私募ファンドの組成とアセットマネジメントを営む。投資家向けの収益物件の開発と、不動産特定共同事業法にもとづく小口化商品の販売も行う。

• 業界図鑑不動産の会社は、何で稼いでいる？

誰に売る

客は投資用の物件を買う国内外の不動産投資家、居住用のマンションを買う人、買い取った物件を借りる人、小口化商品やクラウドファンディングで不動産に投資する個人だ。

業績5年

2025年12月期の売上高は683億円、営業利益は110億円、親会社株主に帰属する当期純利益は67億円。

2021年12月期から2025年12月期までの5期で、売上高は101%増えた。

営業利益率の推移

売上高に対する営業利益の割合は、2025年12月期が16.1%、2024年12月期が15.4%。100円売っていくら本業の利益が残るかの目安で、この率が高いほど値下げや不況に耐えやすい。

他の会社と比べると

営業利益率16.1%は、図鑑にある「不動産・住宅」の会社154社の中で上から38番目。中央値は9.4%で、高い方。

売上の伸び+101%は、上から26番目。中央値は+39%で、高い方。

従業員1人あたりの売上13,633万円は、上から59番目。中央値は11,951万円で、真ん中あたり。

売上の大きさは、154社の中で上から41番目。中央値は281億円。

比べる相手は、この図鑑に載っている同じ業界の会社。会社が増えるほど、位置は正確になる。

• 会社図鑑大和ハウス工業（1925）
• 会社図鑑三井不動産（8801）
• 会社図鑑三菱地所（8802）
• 会社図鑑東急不動産ホールディングス（3289）
• 会社図鑑住友不動産（8830）
• 会社図鑑野村不動産ホールディングス（3231）
• 会社図鑑ヒューリック（3003）
• 会社図鑑東京建物（8804）
• 会社図鑑イオンモール（非上場）
• 会社図鑑レオパレス21（8848）
• 会社図鑑森ビル（非上場）
• 会社図鑑日鉄興和不動産（非上場）

100円売ると、どこへ行く

2025年12月期の売上高を100円とすると、費用に84円が出ていき、営業利益として16円が残る。そこから税金や利子などを払った後の親会社株主に帰属する当期純利益が10円。

会社の大きさ

連結の従業員数は501人。本社は千代田区大手町一丁目９番。決算期は12月。売上高を従業員数で割ると、1人あたり13,633万円になる。

何に左右される

買い取れる中古不動産の数が売上の土台で、仕入れた値段と売った値段の差が利益を作る。内外装の工事の費用が原価に乗る。

投資用の物件を買う人は借り入れを使うことが多く、金利が上がると買う人の負担が増える。買い取った物件の家賃と埋まり方が、賃貸その他事業の収益を動かす。

• 仕組み図鑑家賃と金利って、どう関わる？
• 仕組み図鑑利上げと住宅ローンって、どう関わる？

この会社の技術

中古の建物を調べて診断し、修繕や設備の入れ替えで貸せる状態にしてから売る流れ。賃貸の管理をグループの中に持ち、空室と滞納を減らして投資の利回りを上げる。

この会社を読む言葉

• 買取再販：中古の物件を買い取り、直してから売ること
• 利回り：投資した金額に対して一年でどれだけ収入が入るかの割合
• 小口化：大きな不動産を小さな単位に分けて売れる形にすること